2023半年刊 | 二手市场先升后降，后劲明显不足

中原研究-2023深圳楼市半年刊

01 二手市场

二手住宅成交套数同比上升62.9%

2023年上半年全市二手住宅成交同比上升62.9%；成交面积同比上升63.8%。上半年二手住宅成交套数为2021年下半年以来半年度最高，占去年全年的74.8%，但依然处于低位，市场恢复尚需时间。 从月度数据看，二手市场成交呈现先升后降趋势，3月成交量达到近26个月最高。但此后又连续3个月下滑，即便4月参考价政策调整，也未能改变二手成交逐步走低的趋势

350-500万价段成交占比升至26.9%

350-500万价段为成交主力，是唯一一个成交占比超过2成的价段；其次是1000万以上价段。从占比变化来看，受益于价格的下行，750万以上高价段成交占比明显下降，而中间价段350-500万成交占比大幅上升。

01

龙岗区

龙岗成交套数居首位

2023年上半年龙岗区是成交量最大的区域，成交套数同比上升48.3%，占全市成交的23.9%，成交占比较去年上半年下降2.4%。龙岗成交量增幅仅高于盐田，东部区域在市场反弹过程中落后于中西部区域。

高价段成交占比提升

2023年上半年龙岗区二手住宅成交在350万-500万价段房源成交占比最为集中，占比超3成；其次为250-350万价段。龙岗上车门槛低，为刚需客户所青睐，500万以下成交占比超过七成。但同时高价段成交占比提升，750-1000万及1000万以上占比较去年同期分别提升1.7%、2.7%。2023年上半年龙岗区二手住宅1房成交总价在350万之内，2房成交总价在600万之内，3房的购房门槛在150万之上。市场上最受欢迎的房源为350万-500万的3房，其次是250万-350万的3房。

龙岗成交套数排行榜

02

宝安区

宝安成交套数同比增长近七成

2023年上半年宝安(含龙华、光明)成交套数同比增长69.9%，仅次于南山、福田；但较2020年上半年仍下滑68.1%。上半年宝安成交量仅次于龙岗，位居第二，占全市成交的20.9%，较去年上半年提升0.8%

高价段成交占比显著下滑

2023年上半年宝安区二手住宅高价段成交占比显著下滑，而350-500万的刚需价格段成交占比大幅上升。

宝安成交套数排行榜

03

罗湖区

罗湖成交同比上升64.8%

2023年上半年罗湖成交套数同比上升64.8%，但较2020年上半年下降59.1%。上半年罗湖成交套数占全市成交的15.1%，较去年小幅上升0.2%。

罗湖350万-500万的3房最受欢迎

2023年上半年罗湖区二手住宅成交主要集中在350万-500万价段，其次为250万-350万价段。从成交占比变化来看，高价段成交占比显著下降，中低价段成交占比皆上升。2023年上半年罗湖区1房成交总价在500万之内，2房成交总价在150-750万之间，3房购房门槛在250万以上，4房及以上户型购房门槛在350万以上。最受欢迎的房源为350万-500万的3房。

罗湖成交套数排行

04

福田区

福田成交量同比上升超七成

2023年上半年福田成交套数同比上升70.5%，增幅仅次于南山；福田成交占全市的20.4%，成交占比为近六年同期最高。在市场调整过程中，核心区域更受市场青睐。

福田千万以上房源成交占比大幅下滑

2023年上半年福田区二手住宅成交集中在1000万以上价段，但占比较去年同期下降12.5%；750-1000万价段成交占比也下滑3.3%；而中间价段250万-750万成交占比上升。市场持续调整下，福田二手价格也明显下降。2023年上半年福田区1房成交总价在150万-600万之间，2房购房门槛在250万以上，3房购房门槛在350万以上。福田区二手住宅市场最受欢迎的房源为1000万以上的3房，其次为1000万以上的4房及以上。

福田成交套数排行榜

05

南山区

南山成交同比增幅位居各区第一

2023年上半年南山成交套数同比上升71.7%，增幅位居各区第一，南山、福田、宝安增幅位居前三，表明在市场反弹过程中，核心区域的反弹更为迅速。上半年南山成交套数占全市成交的17.4%，为近5年同期最高。

南山千万以上房源成交占比大幅下滑

2023年上半年南山区二手住宅成交集中在1000万以上房源，占比超4成；其次为750万-1000万。从成交占比变化来看，1000万以上房源成交占比大幅下滑。2023年上半年南山区1房成交总价在150万之上，3房购房门槛在350万以上。上半年南山区最受欢迎的房源为1000万以上的4房及以上户型，其次是1000万以上的3房户型。

南山成交套数排行榜

06

盐田区

盐田成交量增幅最少

2023年上半年盐田成交套数同比上升35.4%，增幅为各区最少，东部区域反弹力度低于平均水平。上半年盐田成交套数仅占全市成交的2.2%，为近三年同期最少。

盐田成交集中在250-500万

2023年上半年盐田区二手住宅成交集中在250万-500万之间，其中250万-350万占比最高。从成交占比变化来看，600万以上高价段成交占比大幅下滑。2023年上半年盐田区二手住宅1房成交总价在250万之内，2房成交总价在500万之内，3房购房门槛在250万之上。市场最受迎的房源为250万-350万和350万-500万的3房；其次为250万-350万的2房。

盐田成交套数排行榜

02 租赁市场

全市租金止跌回升

2023年上半年，受疫情管控放开影响，人口开始回流，深圳租赁市场止跌回升。不仅需求回升，租金也止住了自2019年以来的长期下跌趋势，出现持续的回升走势。至六月，深圳租金为71.1元/平·月。从租金回报率来看，上半年深圳租金回报率也小幅上涨，当前深圳租金回报率为1.32%。

罗湖租赁占比最大

上半年罗湖区租赁占比最高，其次为龙岗。罗湖区以小户型学区房租赁为主，而龙岗区租金水平低，也受到市场青睐。从成交占比变化来看，罗湖、福田、南山、盐田、龙华成交占比上升，龙岗、宝安成交占比下降。

租赁成交套数排行榜

03 商办市场

市场规模：二手商业、一手办公为成交主力

一手商业：成交量大跌 均价上涨

2023年上半年一手商业成交套数同比下滑73.8%，环比下滑41.6%；成交面积同比下滑71.6%，环比下滑33.4%。成交均价同比上升44.9%，环比上升10.6%。上半年一手商业成交仅高于2020年上半年，整体市场低迷对商业物业的成交影响较大。

各区一手商业成交：光明成交同比上涨超4倍

2023年上半年一手商业成交中，光明成交面积最大，占全市成交面积42.8%；其次是罗湖、坪山。从变化看，过去几年一手商业成交最为活跃的龙岗区，今年上半年商业成交大幅下挫，同比下滑95.8%。光明自去年下半年开始，成交大幅上涨，上半年成交同比上涨了404.8%。

全市二手商业成交：成交套数同比上升近三成

2023上半年二手商业成交套数同比上升29.5%，环比上升26.9%。成交面积同比上升35.0%，环比上升38.4%，成交面积是自2021年以来半年度最高。

二手商业热门商圈分析

二手商业成交中，龙华商圈最热，主要为壹城中心、尚峻御园等商业的成交；其次为福永商圈和沙井商圈。

全市一手办公成交：大户型成交大幅提高

2023年上半年一手办公成交套数同比下降3.4%，环比下降9.6%，近六年，今年上半年成交套数仅高于2021年下半年。但成交面积同比上升70.9%，环比上升21.2%，为近4年半年度成交最高。主要原因是大户型成交大幅提高，项目套均面积超700平、600平的各有一个。

万科老地方大厦成交套数居首

一手办公物业成交榜以万科老地方大厦居首，其次为滨江爱义南方大厦，第三位为柏悦湾商务中心。

全市二手办公成交：成交量同比回升

2023年上半年二手办公成交套数同比上升18.1%，环比上升8.1%；成交面积同比上升11.5%，环比下降6.3%。

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